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都住别墅可不容易 别墅开发四个误区


www.cnkang.com  2007-4-12 17:35:00  中华康网

  近年别墅畅销市场,别墅开发热潮从番禺呼啸而到广园东再到花都,一路高歌猛进,掀起阵阵高潮。据有关部门的权威统计,2003年,投入市场的别墅有25.47万平方米,占全年预售商品房总量的24.74%。广州新国际机场启用,花都更是引发新一轮别墅市场开发热潮。
  面对别墅市场的开发热,有一位冷静的地产专家寒世桐,却发出了不同的声音,他认为,目前的别墅市场至少存在四个误区。
  平民别墅不合时宜

  据前不久的相关统计,广州市购买80万以上的商品房只占整个购房比例的10%左右,而别墅购买者也只占富人的3%—5%,可见,市场上对别墅的需求量还是很少的。
  也许正是因为如此,市场上出现了一些平民别墅。寒世桐认为,1000万元一栋的别墅应该卖,50万元一栋的别墅没法卖,买了也没法住。别墅不该平民化,几十万元一栋的别墅,上班族即使住进去,还要面对高昂的物业管理费和远距离的交通往返问题。时下,平民别墅的入住率并不高,因为这类别墅并不适应目标客户群的生活需求,因此,中产阶级住别墅是一种不合适的奢侈。目前,土地资源也不允许建造大量的平民别墅。至于专门度假的别墅,一年住不了几回,实在是土地资源的浪费和对环境的破坏。
  别墅大盘影响环境
  目前的问题是,别墅过于集中于某一个区或者某一个盘,或者是在某一个时段和地段上。有些别墅群设计得象军营一样,排列整齐,一些大型组团式的别墅也不追求对称与和谐。别墅本身对环境质素的要求较高,而在一个有限的小区内集中大量的别墅,自然对其环境有所影响,因此,小区别墅的供应量或开发规模应该适当控制;而一些自然条件较好的别墅区,却又因配套不齐,不能满足住在里面人群的生活需求,因此高档别墅的使用率也不高。
  由于别墅对环境的要求较高,因此开发商不应随便找一块地就建别墅,但有些适应建别墅的地方也不该糟蹋。寒世桐举例道,如洛溪本来是一个岛,如果在这个岛上建一个富人别墅区,一定是广州的一道亮丽的风景。由于这种稀缺性的自然资源日渐减少,将来广州的商家可能会发现找不到建别墅的地方,即使有些地方目前自然环境良好,但由于缺乏好的发展规划,使得周边的环境不尽人意。只有良好的自然环境加上良好的人文环境,才是别墅的理想用地,只有自然环境与建筑物和谐共处,才能实现天人合一的居住氛围。目前较为理想的别墅用地在东圃罗岗一带,已有保利集团、中粮集团准备在此开发别墅。
  别墅只是富人的奢侈品
  别墅只是富人的一种可买可不买的奢侈品,而非其生活中的必需品。广州新国际机场正式启用,花都的别墅据说也卖疯了,但花都别墅到底有多大的需求量,还需要观察。
  别墅是高消费的奢侈品,其价格往高走怎么高都没有关系,往低走却不太正常,有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化,是因为郊区的居住成本高,富人一般住在郊区,而我们的住宅郊区化刚刚相反,是离城市越近价格越高,许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房,才到郊区置业,结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套,问题较为突出,生活单调,这些都制约了别墅市场的健康发展。因此,从某一方面来讲,别墅成了富人们的一种可买可不买的奢侈品。
  一哄而上搞坏市场
  有人以别墅用作投资,但在大量别墅推向市场的时候,投资效果并不明显。一个很浅显的事实是,别墅租价虽然高,但空置率也高,一般大型的别墅区,别墅很难出租,入住率极低。这几年的一个明显现象是,永久性居住的别墅市场普遍好过那些以度假为主的别墅市场。但这类别墅也不宜一哄而上,否则会搞坏这个市场,因为富人对别墅的需求并非是其生活中的必需品,在这个市场消费中,有一个2、8定律,如果银行不开办按揭,整个房地产的消费中,将有80%的人买不起房子。因此,如果不加以适当控制,会很快搞垮这个尖端市场。
  别墅不仅对环境质量要求较高,对小区的安全性要求则更高。因此,纯别墅区的别墅要好卖一点,中低档的次之,而高档别墅则不好卖。从长远来看,老板住别墅是未来的潮流。

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